Heidelberg bewusst bewegen

Heidelberg, den 25.7.2011

Stellungnahme der BI Lebendige Bahnhofstraße zur „Bebauung der Baufelder MK 2 und MK 3 zwischen Kurfürsten-Anlage und Bahnhofstraße – Weiterverhandlung mit der FA. STRABAG“

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, sehr geehrte Gemeinderätinnen und Gemeinderäte,

der Gemeinderat der Stadt Heidelberg soll in seiner Sitzung am 27.7.2011 dem Oberbürgermeister einen weitgehenden Verhandlungsauftrag geben, um die Auseinandersetzung um die Neubauten in der Bahnhofstraße mit dem Bauinvestor STRABAG zu beenden.

Die durch den  Oberbürgermeister vorgelegte Verhandlungslinie umfasst folgende Kompromisse mit dem Bauinvestor zum Nachteil der Stadt Heidelberg:

• STRABAG wird mit fast 1.000.000 Euro begünstigt: Die vorgesehene Beteiligung von STRABAG an Kosten für  Umbauarbeiten in der Bahnhofstraße und in der Kurfürsten-Anlage in einer Größenordnung von fast 1.000.000 Euro soll STRABAG nun nicht mehr bezahlen müssen, obwohl diese Umbauarbeiten ursächlich durch die Baumaßnahme selbst notwendig werden.
• Weitere Nachverdichtung im Baufeld MK 3 (westlich des Justizzentrums): die Bautiefe soll um 4 Meter erweitert werden. STRABAG hätte dadurch einen Flächengewinn und Nutzungsgewinn. Die weitere Nachverdichtung erzeugt noch mehr Umwelt- und Verkehrsbelastungen im Baugebiet und steht im Widerspruch zu den Zielen des Bebauungsplans.
• Preisgünstiger Wohnraum soll entfallen, stattdessen werden 295 Appartements für Studierende gebaut, das widerspricht den grundlegenden sozialen Zielsetzungen des Bebauungsplans.
• Die Kindertagesstätte soll neben  den Lebensmittelsupermarkt in MK 3 im Erdgeschoss angesiedelt werden,  was wohl kaum einem kinderfreundlichen Standort entspricht.

Folgende zusätzlichen Forderungen der  Fa. STRABAG sieht selbst die Stadtveraltung kritisch:

• Bei der Fassadengestaltung soll weiter gespart werden, obwohl die Fassadengestaltung jetzt schon unbefriedigend ist. Auch dies widerspricht den Zielen des Bebauungsplans, wo es heißt, dass Architektur und Kubatur der Baukörper die Formen der Weststadt aufgreifen sollen.

• Eine große Dachterrasse an der Bahnhofstraße im Gebäude mit den Studentenappartements (MK 3) soll entstehen. Erwartbar ist eine starke Lärmbeeinträchtigung der AnwohnerInnen in der Bahnhofstraße.

Die Bürgerinitiative Lebendige Bahnhofstraße lehnt diesen Verhandlungsauftrag des Gemeinderates an den Oberbürgermeister ab.

Die BI Lebendige Bahnhofstraße erwartet stattdessen vom Gemeinderat:

1. Öffentliche Information, Transparenz und das sonst übliche öffentliche gemeinderätliche  Entscheidungsverfahren.  Zurückverweisung des nun öffentlichen Tagesordnungspunktes in die gemeinderätlichen Ausschüsse incl. dem Bezirksbeirat.

Weder wurde bisher die Öffentlichkeit ausführlich über diese Kompromisslinie informiert, noch wird der Bezirksbeirat Weststadt  in diese Entscheidung eingebunden, obwohl die Folgen für die Weststadt erheblich sind.

Lediglich in einer nichtöffentlichen Sitzung  des Bauausschusses, des Hauptausschusses und des Bezirksbeirats hat die Verwaltung einmal über den Verhandlungsstand mit STRABAG berichtet. Das widerspricht vollständig dem Geist der Leitlinien, die derzeit in einer Arbeitsgruppe des Gemeinderats zur Bürgerbeteiligung erarbeitet werden.

Die nun geplante intransparente Schnellentscheidung  wäre ein erneuter, unerträglicher Affront gegenüber einer sowieso schon skeptischen und an Bürgerbeteiligung interessierten Öffentlichkeit.  Der demokratischen Kultur in Heidelberg entstünde neuer Schaden.

2. Die Verwaltung soll zur  Vorbereitung der Entscheidung eine Bilanzierung der Vorteile und Nachteile  der STRABAG – Bauinvestition für das Heidelberger Gemeinwesen erstellen. Dazu müssen mindestens folgende Aspekte gehören:

Vorteile für die Fa. STRABAG / Nachteile für das Gemeinwesen:

• Flächengewinn des 6. Stockwerks im Justizgebäude, wirtschaftlicher Mehrwert für STRABAG, Nachteile für das Gemeinwesen.
• Flächengewinn durch die teilweise Überbauung der Bahnhofstraße, wirtschaftlicher Mehrwert für STRABAG unter Berücksichtigung des Kaufpreises für die Bahnhofstraße und Nachteile für das Gemeinwesen.
• Flächengewinn durch die größere Bautiefe in MK 3, wirtschaftlicher Mehrwert für STRABAG; Nachteile für das Gemeinwesen.
• Flächengewinn durch Überbauung des Erdgeschosses in MK 2 statt in MK 3, Nachteile für das Gemeinwesen.
• Umwandlung des geplanten und durch den Bebauungsplan geforderten allgemeinen und kostengünstigen Wohnraums, wirtschaftlicher Mehrwert für STRABAG; Nachteile für das Gemeinwesen.
• Einsparungen bei der Fassadengestaltung; wirtschaftlicher Gewinn für STRABAG, Nachteile für das Gemeinwesen.

Nachteile für die Fa. STRABAG / Vorteile für das Gemeinwesen

• Flächenverlust durch den Verzicht auf die Staffelgeschosse, die durch den Bebauungsplan rechtlich zulässig gewesen wären, Vorteile für das Gemeinwesen.
• Entgangener, kalkulatorischer Gewinn durch diesen Flächenverlust. Nachweis durch Offenlage der Baukalkulation.

Diese Form der Bilanzierung entspricht im Kern der Nachhaltigkeitsprüfung, die sowieso Bestandteil jeglichen gemeinderätlichen Beschlusses sein muss.

3. Klärung der rechtlichen Verantwortung: wer ist  für evtl. Schäden der Stadt Heidelberg, die durch das mangelhafte Bebauungsplanverfahren entstanden,  verantwortlich ?

Was tut sich in der Bahnhofstraße ?

2008: Der Gemeinderat beschließt mit der denkbar knappsten bürgerlichen Mehrheit und der Stimme des Oberbürgermeisters den Bebauungsplan Kurfürsten-Anlage / Bahnhofstraße

gegen massiven öffentlichen Protest. Das Bebauungsplangebiet umfasst das Gebiet von der Rohrbacherstraße bis zum Römerkreis  von der nördlichen Bahnhofstraße bis zur nördlichen Seite der Kurfürsten-Anlage. Die Umgestaltung der Kurfürsten-Anlage ist Bestandteil des Bebauungsplans.

Dezember 2010: Die sogenannte „linksbürgerliche“ Mehrheit beschließt gegen die Stimmen des Oberbürgermeisters und des konservativen, neoliberalen Lagers die Änderung des Bebauungsplans Bahnhofstraße/ Kurfürsten-Anlage.

Anlass dazu gab der Investor STRABAG, der entgegen den öffentlich gemachten Zusagen ein weiteres Stockwerk in Form eines Staffelgeschosses in der Kurfürsten-Anlage, der verlängerten Kleinschmidtstraße und Albert-Mays-Straße auf der Fläche des ehemaligen Amtsgerichts setzen will.

Verhandlungen Stadt Heidelberg – STRABAG:

Der Investor STRABAG sieht sich durch diesen Gemeinderatsbeschluss wirtschaftlich geschädigt, da er nun weniger Nutzfläche herstellen kann, als es beim ursprünglichen Bebauungsplan möglich gewesen wäre. STRABAG will Schadensersatz von der Stadt Heidelberg.
27.7.2011: Gemeinderat erteilt der Stadtverwaltung einen weitreichenden Verhandlungsauftrag mit STRABAG (Beschlussvorlage:0236_2011_BV_Beschlussvorlage_Beschlusslauf ) , nach Meinung der BI Lebendige Bahnhofstraße  zum Nachteil der Stadt Heidelberg. Fragen der Bürgerinitiative in der Bürgerfragestunde des Gemeinderats bleiben bis heute ( 28.9.2011 ) unbeantwortet.

Mitte September 2011: Lt. Rhein-Neckar-Zeitung hat STRABAG eines der beiden neuen Gebäude an den Heidelberger Projektentwickler Kalkmann verkauft. Stellungnahme der BI Lebendige Bahnhofstraße zu diesem Vorgang.

Die Bürgerinitiative Lebendige Bahnhofstraße bittet um ein  Gespräch mit dem neuen Besitzer.

Gemeinderätlicher Entscheidungsprozess:

Die Verwaltung arbeitet im Moment noch nicht an der Änderung des Bebauungsplans. Diese Änderung  muss aber bis Dezember 2012 umgesetzt werden, sonst gilt wieder der alte Bebauungsplan. STRABAG könnte dann bauen, wie beabsichtigt. Zur Zeit besteht ein Dissens in der Frage, ob der Gemeinderat nur die Bauhöhen bei der Änderung des Bebauungsplans reduzieren oder ob der gesamte Bebauungsplan einer Revision unterzogen werden darf. Der Gemeinderatsbeschluss vom Dezember 2010 bezog sich leider nur auf die Bauhöhen. Der Gemeinderat ist aber grundsätzlich in seinen Entscheidungen frei, sofern es Mehrheiten für eine erweiterte Änderung gibt.

Die Bürgerinitiative Lebendige Bahnhofstraße fordert eine umfassende Änderung mit folgenden Zielen:

Keine Nachverdichtung !
Öffentliche Flächen erhalten + aufwerten !
Weststadt + Bergheim  gut verbinden !
Verkehrskonzept von den motorisierten Rädern auf die menschlichen Füße stellen !

Das sind die wesentlichen Ergebnisse der Zukunftswerkstatt Lebendige Bahnhofstraße vom April 2011.

Die einzelnen Forderungen veröffentlicht die BI Lebendige Bahnhofstraße  im September 2011.

Unterschriftenaktion:

keine weitere Nachverdichtung in der Bahnhofstraße !

Die Bürger wollen beteiligt werden !

Die BI Lebendige Bahnhofstraße startete eine Unterschriftenaktion mit dem Ziel, die noch nicht überplanten  Baufelder des Bebauungsplans (Zollamt und Flächen zwischen Justizzentrum und Rohrbacher Straße ) im Rahmen eines breiten Bürgerbeteiligungsverfahrens neu zu überdenken und die vielen ungelösten Fragen der Verkehrsbelastungen, der Umweltbelastungen, der Belastungen des vorhandenen kleineren Einzelhandels gleichzeitig öffentlich zu erörtern und zu lösen.

Nach den neuen Leitlinien zur Beteiligung von BürgerInnen in Heidelberg würde man ca. 500 Unterschriften in der Weststadt benötigen, um den Gemeinderat aufzufordern, das Bürgerbeteiligungsverfahren einzuleiten.

Derzeit, Juli 2011, sind es schon über 500 Unterschriften. Mehr Unterschriften schaden aber auch nicht.

Deshalb: Unterstützen Sie diese Forderungen durch Ihre Unterschrift !

Hier können Sie Ihre Unterschrift elektronisch abgeben

Unterschriftenliste zum runter laden: Unterschriftenliste Änderung Bebauungsplan – Januar 2011

Man kann auch  in folgenden Geschäften unterschreiben, bzw. Unterschriftslisten dort abgeben :

Fa. Entenmann, Bahnhofstr. 41, 69115 Heidelberg

Reisebüro Sunshine, Bahnhofstr. 31, 69115 Heidelberg

Fuchs`sche Villa

Die sogenannte Fuchs`sche Villa in der Goethestraße / Häusserstraße wird von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum Verkauf angeboten. Früher war dort das Kreiswehrersatzamt tätig. Es ist zu befürchten, dass ein Investor das Gebäude abreisst, obwohl Denkmalschutz und eine Anlagenschutzsatzung für den Garten vorhanden sind. Die dadurch freiwerdende Baufläche könnte erheblich verdichtet neu bebaut werden.

Die Bunte Linke hat im Gemeinderat für den Bereich der Fuchsschen Villa die Aufstellung eines Bebauungsplans und eine Veränderungsperre beantragt.

Die Bunte Linke teilt mit: „ Bei der Fuchsschen Villa werden Renovierungskosten in einer Höhe genannt, die es einem Investor ermöglichen könnten, das Gebäude trotz des bestehenden Denkmalschutzes abzureißen und das Areal neu zu bauen.

Beim Denkmalschutz droht immer wieder die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit: Wenn ein Investor das Gebäude nicht zu Kosten renovieren kann, die über die Nutzung erwirtschaftet werden können, muss einem Abrißantrag stattgegeben werden. Nach § 34 BauGB kann er dann im Bauantrag auf die Umgebungsbebaung rekurrieren, die deutlich höher ist. Er kann dann nicht nur auf diese Höhe bauen, sondern auch ein weiteres Stockwerk einfügen, da die Geschosse in der Gründerzeit deutlich höher gebaut wurden als heute. Dies macht auch einen hohen Aufpreis der Immobilie für ihn interessant.

In bezug auf die Erhaltungssatzung ergibt sich aus unserer Sicht folgendes Problem: Der westliche Bereich des Gartens ist z.Zt. gepflastert. Für ihn kann also ein Schutz “der Gartenanlage” nicht in Anspruch genommen werden. Das Anwesen wäre aber durch eine Bebauung dieser Fläche, für die eine First- und Traufhöhe nach § 34 – also entsprechend der Umgebungsbebauung – beantragt werden könnte, ernsthaft beeinträchtig. Dort stehen auch kulturgeschichtlich interessante Nebengebäude.

Mit einem Bebaungsplan kann die Kubatur der Bebauung auf den jetzigen Stand festgeschrieben werden. Das macht es für den Investor dann in der Regel wenig interessant, die Abbruch und Nachverdichtungsschiene zu fahren. Und ein Bebauungsplan hat natürlich auch Einfluss auf den Grundstückspreis.

Die Bunte Linke hat einen entsprechenden Tagesordnungspunkt auf den Weg gebracht. Sie sieht aber im Augenblick noch keine Mehrheit für einen entsprechenden Beschluss„.

Wie bei der Bahnhofstraße könnte massiver Bürgerprotest die noch unschlüssigen GemeinderätInnen zur Rettung dieses Gründerzeitensembles motivieren.

Villa Julius, früher gegenüber der Villa Fuchs, Bilder unten:

Bereits Ende 1977 wurde die gegenüber der Villa Fuchs gelegene Villa Julius abgerissen, obwohl Denkmalschutz bestand.  Die Villa Julius wurde seit 1946 als Gemeindezentrum durch die Jüdische Gemeinde Heidelberg genutzt, als Ersatz für die jüdische Synagoge, die während des Dritten Reichs zerstört wurde. 1992 bis 1994 wurde auf dieser Fläche die neue jüdische Synagoge und ein Wohnhaus an der Goethestraße gebaut.

Dachbegrünung a`la STRABAG ?

Begrünte Dächer versprach der Bebauungsplan 2008 als Ersatz für die 18 schönen, grossen Bäume, die in der Bahnhofstraße zum Nutzen der Justiz und von STRABAG fallen mussten.

Grünes Dach a’la STRABAG ?
Das Dach des Justizzentrums sieht immer noch recht braun aus. Ob sich da noch was tut ?

Anmerkung, 15.7.2011: Der untenstehende Hinweis auf die sogenannte “extensive Dachbegrünung, veranlasste uns, nochmals zu recherchieren. Es ist richtig, dass im Bebauungsplan 2008 eine extensive und keine intensive Dachbegrünung der Dächer im Bebauungsplangebiet festgelegt wurde. Es ist in der Begründung des Bebauungsplans von einer extensiven Begrünung mit ” Gras- und Staudenvegetation” die Rede.U.a. heißt es dort weiter: “…Dachbegrünungen tragen durch verminderte Wärmerückstrahlung und ihre Verdunstung zur Minderung klimatisch nachteiliger Effekte von Baukörpern bei. Begrünte Dächer können als ‚Staubsenke’ wirken und vor allem zur Verbesserung des Wasserrückhaltevermögens beitragen.”

In einem Kommentar der Fachverwaltung zu einem Bürgereinspruch gegen den Bebauungsplan 2008 heißt es auch: “Darüber hinaus bilden die Pflanzen einen Filter, in dem sich der in der Luft enthaltene Staub absetzt. Letzteres gilt vor allem für intensiv begrünte Dächer”

Wie sehen extensiv begrünte Dächer und wie intensiv begrünte Dächer aus ?

Extensiv begrünte Dächer …Link

Intensiv begrünte Dächer….Link

Auch ein extensiv begrüntes Dach müsste mal grün werden. Wir werden es weiter beobachten.

Zum Nachlesen:

Auszüge aus dem Bebauungsplanentwurf 2008 zum Thema Dachbegrünung:  dachbegrünung-bebauungsplan 2008

Vekehrsplanung Kurfürsten-Anlage

Den Verkehr von den motorisierten Rädern auf die menschlichen Füße stellen

Immerhin bewegen sich in der Kurfürsten-Anlage mehr Menschen zu Fuß oder mit dem Rad als mit dem Auto (s. nebenstehende Zahlen). Hinzu kommt, dass die WeststädterInnen ca. 26 % aller Wege in der Stadt zu Fuß, 32 % mit dem Rad, 27 % mit dem ÖPNV und nur 15 % mit dem Auto zurücklegen (Untersuchung der Stadt Heidelberg, April 2011). In der Gesamtstadt sieht es nicht viel anders aus. Die Mehrzahl der BürgerInnen bewegt sich also ökologisch bewusst fort. Dieser Trend muß durch eine noch stärker ökologisch orientierte Verkehrsplanung, nicht nur in der Kurfürsten-Anlage, unterstützt werden.

Dazu braucht es aber andere Verkehrskonzepte als die, die bisher angestrebt werden. Aktuell wird dem Straßenbahnverkehr und dem Autoverkehr freie Fahrt gegeben, zum Nachteil von RadfahrerInnen und Fußgänger-Innen. FußgängerInnen und RadfahrerInnen werden deswegen auch in Zukunft lange Wartezeiten an den Ampeln auf Aufstellflächen haben, die immer noch zu knapp bemessen sind.

ZAHLEN + FAKTEN

In einer Stunde sind in der Kurfürsten-Anlage unterwegs *:

Autos: ca. 1.200
Zählung Stadt HD am 14.11.2007, 16.00 -17.00

Am Fußgängerübergang Sparkasse
( 6.4.2011, 16.00 bis 17.00) eigene Zählung der BI Lebendige Bahnhofstraße
RadfahrerInnen: ca. 300
FußgängerInnen: ca. 600

WeststädterInnen benutzen für Ihre täglichen Wege *
Die eigenen Füße: 26 %
Das Rad: ca. 32 %
Öffentlicher Nahverkehr: ca. 27 %
Das Auto: 15 %

Ampelwartezeiten am Übergang Sparkasse

Für FußgängerInnen und RadfahrerInnen:

Durchschnittlich29 bis 64 Sekunden *
Meistens, nach eigener Messung:290 Sekunden

Für Autos:Durchschnittlich 3 bis 7 Sekunden*
Für eine Straßenbahn: *Durchschnittlich 25 bis 34 Sekunden

Geplante Mobilitätsqualitäten*
Autos + Straßenbahn: sehr gut bis gut
FußgängerInnen + RadfahrerInnen:Ausreichend bis ungenügend

geplante Aufstellfächen an den Fuß- + Radübergängen:
Rad: 2 m x 3 m
Länge eines Rads mit Kinderanhänger: ca. 3,50 m

Quellen: * Verkehrsgutachten 2008, 2009 + Mobilitätssteckbrief  Heidelberg, zu finden unter: www.heidelberg.de  oder

Asbest: Vorhanden oder nicht vorhanden?

Der Bauausschuss hat den Abriss der alten Amtsgerichtsgebäude genehmigt, obwohl noch kein Bauantrag für den Neubau vorliegt, wegen des oben dargestellten Streits. Rechtlich ist das wohl möglich.

Es ist also damit zu rechnen, dass der Abriss im Sommer beginnt. Man darf gespannt sein, ob und wie die AnwohnerInnen vorab über den Abriss, über Sicherungsmaßnahmen wegen der angeblich hohen Asbestbelastung in den alten Gebäuden und über die erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen informiert werden.

Beim aktuellen Abriss des sogenannten Saalgebäudes wurde darauf verzichtet. Es  hat sich auf einmal auch herausgestellt, dass es dort überhaupt keine Asbestbelastung gibt. Was ja gut ist. Nur: Der gesamte Abriss der Gebäude wurde hautpsächlich mit der Asbestbelastung begründet.

Informationen aus fachkundigen und objektkundigen Kreisen lassen folgenden Schluss zu:

Eine Fachmeinung behauptet, dass ein Abriss der Gebäude nicht mit der Asbestbelastung zu begründen sei, denn es gab und gibt keine nennenswerten akuten Asbestbelastungen in den Gebäuden. Der dort vorhandene Asbest ist allenfalls auf den
konstruktiven Metallträgern und in den mobilen Zwischenwänden vorhanden. Wenn sich also nichts am Gebäude ändert, wird  kein Asbest freigesetzt. Eine Belastung von Personen, AnwohnerInnen und Arbeitskräften ist dann nicht vorhanden.

Der Abriss war nicht alternativlos !

Die Gebäude sind aber in einem schlechten energetischen Gesamtzustand. Es hätte deshalb Sanierungsbedarf gegeben, der dann doch zu Asbestproblemen  bei den durchzuführenden Arbeiten geführt hätte. Die as-bestbelasteten Gebäudeteile hätten bearbeitet werden müssen.

Diese Art der Sanierung fand wohl beim Zollamt statt, das vor ca. 20 Jahren vollständig entkernt und neu aufgebaut wurde.

Diese Form der Sanierung stand aber beim Amtsgericht nicht zur Debatte, weil sie angeblich zu teuer, nicht den modernen Raum-anforderungen der Justiz und vor allem nicht dem finanziellen Interesse des Landes Baden-Württemberg genügt hätte.

Deshalb haben das Land Baden-Württemberg und STRABAG den Abriss der Gebäude und den Neubau der Justiz in verdichteter Form vorgezogen. Dadurch konnten auch große Teile der frei werdenden Bauflächen an die Fa. STRABAG verkauft werden. Angeblich zum finanziellen Nutzen des Landes Baden-Württemberg. Was aber erst noch zu beweisen ist.

Der jetzige Abriss der alten Amtsgerichts- und Finanzamtsgebäude erfordert einen gigantischer energetischen Aufwand. Das kann jeder Laie beim Abriss beobachten. Die Substanz dieser Gebäude ist mehr als stabil. Eine vergleichende ökologische Bilanz zwischen Abriss, Neubau und energetischer Sanierung hat weder die Umwelthauptstadt Heidelberg, noch das Land Baden-Württemberg eingefordert oder gar erstellt. Zumindest ist davon nichts bekannt.

Möglich und sinnvoll wäre  gewesen, die  Gebäude umfassend zu sanieren, die Fassaden zu verändern und eine neue Nutzung dort unterzubringen. Die Justiz hätte bspw. problemlos in der Bahnstadt ihr volles Raumprogramm realisieren können. Das hätte viel politischen Ärger erspart.

Es wird nun also abgerissen.

Ob und wo tatsächlich asbesthaltige Baustoffe in den Bestandsgebäuden vorhanden sind, kann auch das Umweltamt bis jetzt nicht angeben. Das haben Nachfragen der BI Lebendige Bahnhofstraße ergeben. Ein Schadstoffkataster gibt es bis dato auch noch nicht. Vor dem Abriss angeblich belasteter Gebäude ist ein Schadstoffkataster eigentlich gesetzlich vorgeschrieben.

Das Umweltamt  untersucht stattdessen abschnittsweise die Baukörper auf Belastungen während des Abrisses und veranlasst  dann die notwendigen Sicherheitsauflagen gegenüber dem Bauträger und den durchführenden Firmen. Information der Öffentlichkeit über den Abriss und evtl. entstehende Beeinträchtigungen der AnwohnerInnen, zu ergreifende Sicherheitsmaßnahmen usw. seien Aufgabe von STRABAG. Das meint das städtische Umweltamt. Dass STRABAG aber keine befriedigende Informationspolitik mache, ärgert auch das Umweltamt, erfuhr die BI Lebendige Bahnhofstraße. Warum das Umweltamt  keine eigene Informationspolitik betrieben habe, diese Frage blieb leider unbeantwortet.

Kommentar

Man muss den Eindruck gewinnen, dass weder die Justiz, noch STRABAG und auch nicht die Stadt Heidelberg beim Thema Asbest mit dem sachunkundigen Bürger ehrlich und fair umgegangen ist und bis heute auch nicht umgeht. Stattdessen wurde das Asbest-thema instrumentalisiert, um den Bebauungsplan und den Neubau der Justiz durchzupeitschen.

Die von der Justiz, der Stadtverwaltung und auch von GemeinderätInnen ständig erhobene Behauptung, der Abriss der Gebäude sei vor allem aus Gründen des Schutzes der dort arbeitenden Menschen zwingend notwendig und damit alternativlos, ist unhaltbar. Das ist eine vorgeschobene Begründung für einen großen Immobiliendeal in zentraler städtebaulicher Lage in Heidelberg zu Lasten der AnwohnerInnen und einer qualitativ guten Stadtentwicklung.

Dass der internationale Baukonzern STRABAG an einem Bauvorhaben mit einem Bauvolumen von ca. 100 Mio Euro ein grosses Interesse hat und nichts unversucht lässt, um dieses Bauvorhaben maximal umzusetzen, und dabei auch die Öffentlichkeit mit falschen Versprechungen hinters Licht führt, verwundert nicht. Denn das Kapital kennt keine moralischen und demokratischen Grenzen und Prinzipien bei der Durchsetzung der ökonomisch maximalen Rendite. Es sei denn, die Politik und der Staat (Kommune und Land) würden diese Grenzen wirkungsvoll setzen.

Wie man weiß, war das zu viel verlangt. Das beunruhigt die aktive Bürgerschaft.

Zu fordern ist nun, dass vor Beginn des Abrisses der drei noch stehenden Gebäude  die Öffentlichkeit endlich umfassend und ehrlich über die tatsächliche Belastung mit Asbest und anderen Schadstoffen unterrichtet wird.

Die Karten müssen nun auf den Tisch !

Eines der wesentlichen Ziele des  Bebauungsplans ist die bessere städtebauliche Verbindung zwischen Weststadt und Bergheim. Die Barrierewirkung der stark befahrenen Kurfürsten-Anlage soll reduziert werden.  Die Verkehrskonzepte Bahnhofstraße und Kurfürsten-Anlage sind deshalb auch Bestandteil des Bebauungsplans. Wenn dieser nun geändert wird, kann also auch Einfluß auf diese Konzepte genommen werden.

Bei der Umsetzung dieser Ziele  sollte die Verkehrsplanung vor allem FußgängerInnen und RadfahrerInnen im Blick haben, denn diese VerkehrsteilnehmerInnen sind am meisten durch die trennende Wirkung der Kurfürsten-Anlage beeinträchtigt.

Abriss der alten Justizgebäude genehmigt

Bauausschuss genehmigt in nichtöffentlicher Sitzung den Abriss des ehemaligen Amtsgerichts, obwohl kein Neubauantrag vorliegt. Eigentlich liegt  über das Planungsgebiet noch eine Veränderungssperre. Das heißt, es dürfte weder abgerissen, noch neu gebaut werden, ohne dass die Vorgaben des Gemeinderats erfüllt sind: Nämlich einen Bauantrag mit reduzierten Bauhöhen eingereicht zu haben. Genau über diese Bauhöhen gibt es noch einen heftigen Streit zwischen Stadt Heidelberg und STRABAG (s.oben). Bei andauerndem Streit besteht nun die Gefahr, dass eine jahrelange Baubrache geschaffen wird.

Man hat den Eindruck, dass die Abrissgenehmigung Teil der bekannten Salamitaktik ist: Wer A sagt, also abreißen lässt, wird auch irgendwann B sagen, also einen faulen Kompromiss mit STRABAG eingehen, was die Höhe der Gebäude betrifft.

Will STRABAG 6 Mio Euro Schadensersatz von Heidelberg ?

Kein günstiger Wohnraum – keine Kindertagesstätte – billige Fassade

Nach noch unbestätigten Gerüchten will STRABAG angeblich von der Stadt Heidelberg 6 Mio Euro Schadensersatz haben, weil sie nicht die sogenannten Staffelgeschosse bauen darf. Auf der Basis des Bebauungsplans 2008 wäre diese hohe Bebauung möglich gewesen. Ende 2010 ist dieser Bebauungsplan vom Gemeinderat außer Kraft gesetzt worden.

Die Schadensersatzforderung setzt sich zusammen aus  1,5 Mio. Euro für den Wertverlust für Grund und Boden und 4,5 Mio für entgangene Mietgewinne. Als weiteren Ausgleich will  STRABAG die Gebäude tiefer bauen, also noch mehr verdichten. Die geplanten Wohnungen mit günstiger Miete (15 % der geplanten Wohnungen, 7,40 Euro je Quadratmeter) und die Kindertagesstätte möchte STRABAG auch nicht mehr bauen. Günstiger Wohnraum und Kindertagesstätte waren im städtebaulichen Vertrag von Juni 2008 mit STRABAG vereinbart worden. Stattdessen sollen nun neben teuren Wohnungen noch 295 Appartements für Studierende gebaut werden. Die eh schon sehr preisgünstige Bauweise soll noch billiger werden: STRABAG  will bei den Fassaden Kosten sparen.

Weiter hört man, dass die Stadt Heidelberg bereit sei, 1,5 Mio Euro zu bezahlen. Aber, wie gesagt: das sind unbestätigte Gerüchte.

Gibt es Argumente für STRABAG-Schadensersatz ?

Das Baugebiet Bahnhofstraße/Kurfürsten-Anlage steht unter keinem guten Omen. Die bereits 2005 begonnene Misere um die Entwicklung des größten innerstädtischen Entwicklungsgebiets geht nun in eine weitere kritische Phase. Wenn die Gerüchte stimmen, will STRABAG 6 Mio Euro Schadensersatz von der Stadt Heidelberg. Denn dieVeränderungssperre und die vorgesehene Bebauungsplanänderung vermindern die maximale wirtschaftliche Verwertung dieser Grundstücke. Es stellen sich einige Fragen.

Zugelassene Bauhöhen beim Grundstückskauf 2007

STRABAG bzw. Züblin, hat die Baufläche 2007 vom Land Baden-Württemberg erworben. Zum Zeitpunkt des Erwerbs gab es nur den alten Bebauungsplan aus dem Jahr 1960 und einen Baudichteplan der an der Bahnhofstraße eine Traufhöhe von 15 m zuließ. Zum Zeitpunkt des Kaufs durch Züblin gab es also nur ein Baurecht für Neubauten bis zu 15 m Höhe. Heute will STRABAG aber wesentlich höher bauen.  Es stellt sich die Frage, ob  STRABAG überhaupt einen Schaden erlitten hat, denn der Kauf fand unter anderen Bedingungen statt. Es sei denn, dass es  informelle Vereinbarungen zwischen Land, Stadt und Züblin gegeben hat, die die noch gar nicht beschlossene neue Bauhöhe in Aussicht stellten. Nur: wenn es dazu keine Verträge gibt, spielen solche Hinterzimmervereinbarungen keine große Rolle.

Öffentliche Versprechungen von Züblin / STRABAG 2008 und 2009

Um das sechste Stockwerk beim Justizzentrum durchzusetzen, versprachen die Züblin/STRABAG Vertreter mehrfach in der Öffentlichkeit, bei den weiteren Gebäuden nur 4 Stockwerke in der Bahnhofstraße und 5 Stockwerke in der Kurfürsten-Anlage zu bauen. Aber: Auch diese öffentlichen Versprechungen haben nicht den Charakter eines rechtsverbindlichen Vertrags. Aus juristischer Sicht ist natürlich der  Bebauungsplan maßgeblich, auf den sich STRABAG beruft. Der Bebauungsplan 2008 lässt  4 bzw. 5 Stockwerke + Staffelgeschoss zu. Weil die Heidelberger Stadtverwaltung und der beschliessende Gemeinderat 2008 unprofessionell baurechtliche Fakten schufen, die sie angeblich gar nicht wollten, hat heute STRABAG scheinbar juristische Argumente zur Hand, seine Forderung nach dem Staffelgeschoss zumindest zu erheben.

Ist die Höhe des Schadensersatzes plausibel ?

Nach eigenen Schätzungen kann STRABAG ca. 3.000 qm teuer zu vermietende Wohnfläche (Penthäuser) wegen der Veränderungssperre und des neuen Bebauungsplans nicht herstellen und deswegen auch nicht verkaufen. Wenn nun STRABAG für ca. 3.000 qm Fläche einen wirtschaftlichen Schaden von ca. 6 Mio Euro geltend machen will, sind das pro qm Wohnfläche ca. 2.000 Euro. Nach fachkundiger Meinung liegen die Herstellungskosten des geplanten Baukörpers durchschnittlich nicht höher als 2.000 Euro bis 3.000 Euro je qm Nutzfläche, inkl. Nebenflächen und Nebenkosten. Aber ohne unternehmerischen Gewinn.  Mit unternehmerischen Gewinn ( 2.000 Euro je qm)kostet ein Quadratmeter dann ca. 4.000 bis 5.000 Euro. 2.000 Euro je qm Wohnfläche sind eine durchaus  gute Gewinnmarge für STRABAG.

Aber:   Da das  6. Stockwerk des  Justizzentrums ein Entgegenkommen für das Land und STRABAG war, müssten die dadurch gewonnene  2.000 qm Fläche mit dem kalkulatorschen Verlust der nicht genehmigungsfähigen Staffelgeschosse gegengerechnet werden.

Aber auch diese Rechnung hat einen Haken: denn STRABAG müsste ja gar kein Kapital einsetzen, um Staffelgeschosse zu bauen. Wer nichts investieren muss, darf dann auch nicht seinen vollen unternehmerischen Gewinn als entgangen einfordern.

Wenn man dann noch berücksichtigt, dass die Stadt Heidelberg äußerst großzügig öffentliche Erschließungskosten in Höhe von ca. 1,2 Mio Euro übernommen hat (siehe nebenstehende Rechnung), dann sollte  STRABAG es einfach mal gut sein lassen.  Das ist natürlich naiv gedacht.

Letzte Frage: Wer trägt denn die Verantwortung für dieses Ungemach ?

Diese  Antwort ist vergleichsweise einfach:

1. Das Stadtplanungsamt, als aufstellende Fachbehörde, das wissentlich einen Bebaungsplan vorgelegt hat, der nicht den öffentlichen Versprechungen entsprach.

2. Oberbürgermeister und Baubürgermeister (damals Prof. Dr. Rhaban von der Malsburg, CDU) als Verwaltungsverantwortliche  und Chefs des Stadtplanungsamt und natürlich

3. der damalige konservativ-bürgerliche  Block im Gemeinderat, der den Bebauungsplan beschlossen hat. In diesen Kreisen gibt es genügend juristischen Sachverstand, der die Rechtslage einschätzen konnte.

Wenn tatsächlich Schadensersatz an STRABAG fließen würde: Es ist anzunehmen, dass keiner der Verantwortlichen zur Rechenschaft gezogen werden. Auf jeden Fall ist es richtig, den juristischen Streit vor Gericht zu suchen.  Denn dort müsste STRABAG seine gesamte Baukalkulation zur Begründung seines Schadensersatzanspruches öffentlich darlegen.

Welcher Konzern macht das schon gerne?

6 Mio Euro: damit könnte man bspw. 30 Wohnungen je 100 qm günstigen Wohnraum herstellen.

Lohnen sich die Geschäfte mit STRABAG für Heidelberg

Ca. 1.500 qm der Bahnhofstraße wurden an den Investor STRABAG verkauft. Der Verkaufserlös müsste ca. 1,5 Mio Euro betragen haben, wenn man die Weststädter Grundstückspreise zu Grunde legt. Wieviel Geld tatsächlich geflossen ist, bleibt das Geheimnis des Heidelberger Gemeinderats und der Stadtverwaltung. Bekannt ist nur, welche Umbaukosten, die durch den Bebauungsplan  enstehen, die Fa. STRABAG  im öffentlichen Straßenraum übernommen hat. Die folgende Tabelle listet diese Kosten auf:

Nebenkosten des Neubaus Justizzentrum und STRABAG Gebäude, Kostenverteilung zwischen STRABAG und Stadt Heidelberg

Beträge in Euro

Gutachten: 53.000; davon STRABAG 22.000, Stadt Heidelberg 31.000

Leitungsverlegungen: 2.300.000,;davon STRABAG1.872.000, Stadt Heidelberg  428.000

Umbau  Kurfürsten-Anlage: 1.946.690; davon STRABAG 243.000, Stadt Heidelberg 1.703.690

Umbau Bahnhofstr.: 1.297.000 davon STRABAG 648.500 , Stadt Heidelberg 648.500

Neubau verlängerte Kleinschmidtstr.: 226.300; davon STRABAG 226.300 , Stadt Heidelberg 0

Neubau verlängerte Goethe-u. Häusserstr.: 517.740; davon STRABAG 0, Stadt Heidelberg 517.740

Neubau Platz vor Justizgebäude: 396.000; davon STRABAG 79.200, Stadt Heidelberg 316.800

Gesamtkosten: 6.736.750; davon STRABAG 3.091.020, Stadt Heidelberg  3.645.730

Alle durch STRABAG übernommenen Kosten sind allerdings im engeren Sinne Kosten, die ausschließlich durch die STRABAG-Baumaßnahmen entstehen. Sie dürften also nicht auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Die Stadt HD hat darüber hinaus noch mindestens  1,2  Mio Euro öffentliche Mittel aufgewendet, um das Umfeld der STRABAG- Gebäude neu herzustellen.

Für STRABAG hat sich das Geschäft wohl gelohnt.